כשאנחנו ניגשים לתכנון במגרש כלשהוא, ישנן לא מעט מגבלות שאנחנו צריכים להתייחס אליהן. המגבלות יכולות להיות קשורות למרחב התכנון, לשטחים המותרים לבנייה, לנראות המבנה הסופי וכו'. הן נובעות בין היתר מתוכניות (תב"עות) שחלות על המגרש, מהנחיות מרחביות רלוונטיות לאזור התכנון וכו'.
במסגרת הבקשה להיתר, אנחנו מחויבים לעמוד כמובן בכל המגבלות שחלות על המגרש. יחד עם זאת, ישנה אפשרות למתוח מעט את המגבלות הללו באמצעות הליך שנקרא "הקלה". רשימת ההקלות האפשריות מופיעות בשני מקומות שונים:
1) תקנות מיוחדות שנקראות "תקנות התכנון והבנייה (סטייה ניכרת מתכנית)".
2) סעיפים ספציפיים בחוק התכנון והבנייה (סעיפים 147, 151)
רגע לפני שניכנס לסוגי ומהות ההקלות, נבין לרגע מאיפה מגיע המונח "סטייה ניכרת" ואיך זה קשור להקלות:
רשימת ההקלות המופיעה בתקנות, מנוסחת באופן כזה שהיא מגדירה מהי סטייה ניכרת, ועל דרך השלילה – כל מה שאינו סטייה ניכרת ניתן לבקש בהקלה. "סטייה רגילה" אם תרצו (לא מונח מקצועי.. המצאה זמנית לצורך הדיון).
סוגי הקלות
את ההקלות אפשר לחלק לשני סוגים עיקריים:
א) הקלות מרחביות - נוגעות להגמשת מגבלות שקשורות במרחב התכנון.
דוגמאות: חריגה מקווי בניין, חריגה מהגובה המותר לבנייה וכו'.
ב) הקלות כמותיות - נוגעות לתוספות של שטחים מעבר לאלו המוגדרים בתוכניות החלות על המגרש. ישנן הקלות כמותיות שנוגעות לתוספת של יחידות לתכנון - בין אם מדובר ביחידות דיור או אפילו במספר בניינים, וישנן הקלות שנוגעות לתוספת של שטחים מעבר לשטחים המצוינים בתוכניות.
דוגמא להקלה מרחבית (מספר קומות)
נוסח ההקלה מתוך "תקנות התכנון והבנייה (סטייה ניכרת)":
סטייה ניכרת מתכנית... היא אחת מאלה:
דוגמא להקלה כמותית (תוספת שטחים)
במסגרת ההקלות, ישנה הוראת מעבר הנוגעת לתוספת שטחים מעבר לאלו המצוינים בתוכנית, על פי הנוסח הבא:
9. הוראת מעבר
(א) על אף האמור בתקנות 2 ו 3 יראו לגבי תכנית שהופקדה עד יום כ"ט בתמוז התשמ"ט (1 באוגוסט 1989) - כסטיה ניכרת, הגדלת שטח הרצפה הכולל המותר לפי התכנית, באחוזים משטח המגרש, העולה על 6%, בתוספת -
2.5% - לכל קומה נוסף על מספר הקומות המותר לפי התכנית, ולא יותר מ5%;
5% - אם מספר הקומות בבנין או גובה הבנין מחייב התקנת מעלית ולא קיימת מעלית בבנין המועד הגשת הבקשה להקלה ובתכנית החלה לא קיימות זכויות בניה להקמת מעלית ובלבד שלא תותר תוספת של יותר מ 5%.
המשמעות היא, שכל תוספת של שטח, מעבר ל 6% ולתוספות הנוספות המותנות בתוספת קומות (2.5% לקומה) ובהתאמות נגישות (5% לתוספת מעלית) - תהווה סטייה ניכרת ועל כן לא יהיה אפשרי לבקש עבורה הקלה. אבל כל עוד אנחנו לא עוברים את המספרים המופיעים בסעיפים הרלוונטיים - לא מדובר בסטייה ניכרת ולכן אפשר לבקש עבורם הקלה. כאמור - ניסוח על דרך השלילה.
חשוב מאד לציין בהקשר הזה שהסעיפים המדוברים חלים רק על מגרשים שאחוזי הבנייה שלהם נגזרים מתוכניות שהופקדו לפני 1.8.1989.
שני הסעיפים למעלה לקוחים מתוך תקנות התכנון והבנייה (סטייה ניכרת מתכנית). כפי שציינתי מוקדם יותר, ישנן הקלות נוספות שמפורטות בסעיפים 147 ו 151 לחוק התכנון והבנייה. להלן דוגמא להקלה מתוך סעיף 151ג' לחוק התו"ב:
הקלה בשטחי ממ"דים
בתחילת שנות ה 90 הותקנו תקנות המחייבות בניית ממ"ד לכל יח"ד. עד לאותה תקופה הייתה חובה בבניית מרחבים מוגנים מסוג מקלטים ציבוריים או משותפים לבנייני מגורים, אבל הדרישה למרחב מוגן נפרד לכל דירה ודירה הגיעה רק בעקבות התקנת התקנות.
בנוסף לדרישה לתכנון ממ"ד ליחידות דיור חדשות, הוחלט ששטח הממ"ד המינימלי המוגדר על פי התקנות (היום - 9 מ"ר נטו, ללא קירות) - יתווסף לשטחים המותרים לבנייה.
כידוע, היתרים יוצאים בהתאם לתוכניות בניין עיר שחלות על מגרשים לתכנון. ישנן לא מעט תוכניות מפורטות (שמכוחן ניתן להוציא היתרים ושמגדירות את זכויות הבנייה המותרות במגרש) שיצאו לפני התקנת התקנות (משמע - לפני 1990) שאין בהן כלל התייחסות לנושא המרחבים המוגנים הדירתיים.
כיוון שכך, ישנה אפשרות לבקש באמצעות הליך של הקלה, תוספת של שטחי ממ"דים לסך הזכויות המותרות לבנייה על פי התוכנית החלה על המגרש, בתנאי שאין התייחסות לנושא שטחי המרחבים המוגנים בתוכנית.
ההקלה מופיעה בסעיף 151(ג) לחוק התכנון והבנייה ומנוסחת באופן הבא: "תוספת שטחי שירות המתחייבת משינוי הוראת חוק או תקנות לאחר אישור התכנית או תוספת שטחי שירות לשם בניית מרחב מוגן, בשטח שלא יעלה על השטח שקבע שר הביטחון לפי חוק ההתגוננות האזרחית, התשי"א-1951 – לא ייחשבו כסטיה מתכנית."
המשמעות היא שניתן לבקש הקלה עבור תוספת של שטחי שירות עבור ממ"דים ליחידות דיור, במידה והתקנות הותקנו אחרי אישור התכנית. משמע - תוכניות שקודמות לשנת 1990, לפני התקנת התקנות.
הליך רישוי הכולל הקלה
הליך רישוי שבמסגרתו ניתן לבקש הקלות נקרא: "הליך רישוי מלא (כולל הקלות)".
בשונה מהליך רישוי מלא ללא הקלות, הוא כולל מספר שלבים שמאריכים את משך הטיפול בבקשה כולה:
א) כיוון שמדובר בהקלה, התקנות מגדירות כי יש לפרסם את מהות ההקלה במספר אמצעים (פרסום בעיתונים יומיים, מתן הודעה למגרשים גובלים, הצבת שלט עם מהות ההקלה במגרש עצמו), על מנת לאפשר למי שמעוניין בכך להתנגד. מדובר כאמור בחריגה מהמגבלות שחלות על המגרש ולכן ניתנת אפשרות התנגדות.
ב) לאחר הפרסום, במידה והוגשו התנגדויות, ישנו שלב של דיון בהתנגדויות לטובת קבלת החלטה האם לאפשר את ההקלה או לקבל את ההתנגדות ולדרוש שינוי בתכנון.
משך זמן הטיפול בבקשה הכוללת הקלות, יכול להתארך בעד 85 ימי עבודה ביחס להליך רישוי שלא כולל הקלות (לוחות הזמנים מוגדרים בתקנות התכנון והבנייה (רישוי בנייה)). כך שחשוב להדגיש את המשמעות של לוחות הזמנים ללקוחות כשמבקשים לגשת להליך רישוי הכולל הקלה (לרוב לא מגיעים ל 85 ימי עבודה מלאים, אבל הארכה של חודש וחצי עד חודשיים בהחלט אפשרית).
לסיכום
הליכי הקלות מאפשרים גמישות מסוימת במתיחת המגבלות התכנוניות המוטלות עלינו מכוח תוכניות בניין עיר, הנחיות מרחביות וכו'. כל זאת בכפוף כאמור להארכת משך הטיפול בבקשה להיתר ופרסום להתנגדויות, ליצירת איזונים ובלמים.
מומלץ מאד לעיין לעומק ברשימת ההקלות המופיעות בתקנות סטייה ניכרת וגם באלו המופיעות בסעיף 147 ו 151 לחוק התכנון והבנייה, כדי להכיר אילו הקלות אנחנו יכולים לבקש במסגרת היתרי הבנייה שאנחנו מגישים.
מעוניינים ללמוד עוד על הליכי רישוי, חוק ותקנות?
אני מזמין אתכם להכיר את הסטודיו לפרקטיקה -
ליווי אדריכלים ואדריכליות בתחילת הדרך העצמאית.
סטודיו אינטרנטי ללימוד הפרקטיקה האדריכלית בתחום הבנייה הפרטית, מתכנון עד גמר ביצוע.
בסטודיו מגוון כלים לשימושכם:
- מאגר סרטונים נרחב, מעל 15 שעות של תוכן מקצועי שיעזור לכם להתמקצע בתחומי תכנון וביצוע,
- קבוצת פייסבוק פרטית לשאלות ותשובות כדי שלא תישארו עם שאלה ללא מענה,
- מפגשי זום משותפים לשיתוף אתגרים והתמודדוית מול השטח, מול הועדות,
- שיחות אישיות להתייעצויות,
- ועוד ועוד.
מוזמנים לצפות במאגר הסרטונים לדוגמא,
ויותר ממוזמנים להשאיר הודעה ונחזור אליכם.
Comments