איתור תב"עות רלוונטיות למגרש

כשאנחנו ניגשים בפעם הראשונה לתכנן במגרש ספציפי, אנחנו צריכים קודם כל להבין מהן המגבלות שלנו לתכנון, מתוכן אפשר יהיה לייצר חלופות על פי הפרוגרמה הרצויה (בין אם זה מבנה מגורים, תעסוקה, מבנה ציבור וכו').

אותן מגבלות נגזרות ממסמכים מסוגים שונים, כאשר הסוג המשמעותי ביותר הוא תוכניות בניין עיר (תב"עות) שחלות על המגרש.

במאמר הפעם אתמקד בסוגי התוכניות הרלוונטיות, הדרך למצוא אילו תוכניות חלות על המגרש שלנו ואיך לאתר את התוכניות ואת המסמכים שלהן.

סוגי תוכניות

התוכניות נחלקות למספר קטגוריות עיקריות:

1. תוכניות מקומיות (מפורטות)

2. תוכניות מתאר מרחביות / כלל עירוניות

3. תוכניות ארציות

ההבדלים בין התוכניות נמצאים כבר בהגדרה שלהן. התוכניות המקומיות (או המפורטות) הן אלו שחלות על מרחב מקומי, זה יכול להיות על השכונה / יישוב שהמגרש שלנו נמצא בו, זה יכול להיות על מקבץ מגרשים או אפילו תוכנית שחלה רק על המגרש הספציפי שלנו (לא שכיח אבל קיים).

תוכניות המתאר המרחביות או הכלל עירוניות הן בדרך כלל תוכניות שמתייחסות לנושא מסוים שחל על כל העיר או מרחב התכנון. לדוגמא: תוכנית שעוסקת בתכנון בריכות שחייה, תוכנית שעוסקת בתכנון תוספות על הגג, וכו'. לדוגמא - תוכנית תא/ג (בנייה על גגות בתים במרחב התכנון של תל אביב).

התוכניות הארציות הן תוכניות שחלות על כלל המדינה ונועדו לתת הנחיות והגדרות זהות לנושאים כלל ארציים. לדוגמא: תוכניות שעוסקות בתכנון תחנות דלק (תמ"א 18) / תוכנית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה (תמ"א 38) וכו'.

אז אלו תוכניות חלות על המגרש שלנו?

על מגרש אחד יכולות לחול כמה וכמה תוכניות שונות - מקומיות, מרחביות או ארציות. איך יודעים אלו תוכניות חלות על המגרש שלנו? יש לנו למעשה 2 כלים עיקריים:

1) דף מידע תכנוני – לכל ועדה מקומית יש היום אתר GIS, מערכת מידע גאוגרפית שמאפשרת לצפות במרחב התכנון ולהחיל עליו שכבות שונות, מייעודי קרקע, דרך קווי מגרש, מספרי גוש וחלקה, קווי תחבורה ציבורית, אזורי חנייה ועוד ועוד.

בחלק מאתרי ה GIS ניתן להוציא מידע ראשוני על כל מגרש בתחום התכנון של הועדה. המידע הזה מופיע בצורת "דף מידע תכנוני" שמאגד בתוכו את כל המידע הנדרש (חשוב לציין שבחלק מהרשויות ישנן מערכות GIS ישנות שאינן מאפשרות הורדת דף מידע תכנוני. במקרה כזה יש לאסוף את המידע באופן ידני - הסבר בהמשך).

כדי להגיע לדף המידע התכנוני, הדרך הטובה ביותר היא לחפש את המגרש שלנו באמצעות "גוש / חלקה", ואז תופיע אפשרות להורדת דף המידע.

הורדת דף מידע תכנוני מתוך אתר GIS של כפר סבא

2) תיק מידע – השלב הראשון בתחילת כל הליך רישוי שדורש היתר, הוא תיק מידע. למעשה, מדובר בפנייה לועדה המקומית שבה אנחנו מציינים את אופי הפרויקט שאנחנו רוצים לתכנן (פרוגרמה, שטחים משוערים, מספר קומות וכו'). הועדה לוקחת את הנתונים ומוציאה מסמך רשמי שנקרא "תיק מידע" ובו מפורטות כל ההנחיות והמגבלות הנגזרות מהתוכניות השונות החלות על המגרש.

את הבקשה לתיק המידע אנחנו מגישים דרך מערכת הרישוי הזמין, היא מהווה תנאי להגשת כל היתר לבנייה (זאת אומרת - אי אפשר להגיש היתר ללא קבלת תיק מידע) והיא כוללת תשלום אגרה (בשונה מ"דף המידע התכנוני" שאפשר להוריד בחינם מחלק ממערכות ה GIS).

במרבית המקרים, לפני שניכנס להליך הבקשה למידע - ננסה לברר מידע תכנוני לבירורים ראשוניים (או במקרים שבהם ישנה התלבטות אם בכלל להגיש היתר ואנחנו רק רוצים לברר נתונים לגבי המגרש).

איפה אפשר למצוא את התוכניות?

ברמה העקרונית, בדף המידע התכנוני (ובתיק המידע) מצוינות המגבלות הרלוונטיות מתוך התוכניות החלות על המגרש (זכויות בנייה, קווי בניין, תכסית, מספר קומות וכו') עם הפנייה למספרי התוכניות.

כל זאת נכון לבדיקה ראשונית, אבל רצוי להעמיק ולהכיר את התוכניות החלות על המגרש ולעיין במסמכי התוכניות עצמן.

כדי לאתר את התוכניות ואת כל הנספחים שלהן, אנחנו צריכים לבקר באתר של מנהל התכנון ל"איתור תכנית וישות תכנונית" ולהקליד את מספר התוכנית (שאותו ניקח מדף המידע התכנוני או מתיק המידע).

לאחר הקלדת מספר התוכנית נלחץ על "סינון" ונקבל את פרטי התוכנית, עם קישורים למסמכים הרלוונטיים שלה (תקנון, תשריט, נספחים וכו').

במקרה שאין לנו דף מידע תכנוני, ניתן גם להזין במערכת הזו נתוני גוש וחלקה ולראות את כל התוכניות החלות על המגרש הסצפיפי שלנו.

בדוגמא למטה - GIF עם תהליך חיפוש המידע על תוכנית ספציפית (אפשר ללחוץ על ה GIF לצפייה במסך מלא).

חיפוש התוכנית באתר מנהל התכנון

אילו מסמכים כוללת תוכנית?

תוכניות בנויות על פי נוהל מבא"ת (מבנה אחיד לתוכניות), שאחת המטרות שלו היא לייצר שפה משותפת לתוכניות כך שלכל התוכניות שנעיין בהן יהיה את אותו המבנה, אותם סימונים גרפיים מוסכמים וכו'.

חשוב לציין שנוהל מבא"ת נכנס לתוקף רק בשנת 2006 כך שאם נסתכל בתב"ע מוקדמת יותר, ייתכן שיהיו בה חלקים שאינם תואמים את הנוהל וסעיפים שנהיה רגילים לראות אותם באזור מסוים יופיעו באזור אחר וכו'.

כל תוכנית כוללת לפחות 2 מסמכים: תקנון ותשריט.

התקנון (נקרא גם הוראות התוכנית) הוא מסמך כתוב המפרט את המסגרת התכנונית בתחומי התכנית במספר פרמטרים: מטרות התכנית, נתונים כמותיים, ייעודי קרקע ושימושים, טבלת שטחים, טבלת זכויות והוראות בנייה ("טבלה 5") והוראות נוספות.

טבלה 5 מתוך הוראות התכנית ג/22207 (הרחבת היישוב כורזים)

התשריט לעומת זאת הוא תכנית או מפה, ערוכה על בסיס מפת מדידה המציגה את המצב המאושר (המצב הקיים בשטח לפני הגשת התכנית) מול המצב המוצע.

התשריט כולל חלוקה למגרשים (או תאי שטח), ייעודי קרקע בכל מגרש, סימון דרכים ותשתיות, קביעת קווי בניין ועוד. הסימנים המסומנים במפה מוגדרים במקרא המופיע לצד התכנית.

תשריט מצב מוצע לתכנית ג/22207 (הרחבת היישוב כורזים)

מעבר לתקנון ותשריט, יכולים להיות נספחים נוספים על פי הצורך, דוגמת נספח בינוי, נספח פיתוח, נספח תנועה, נספחי נוף וסביבה, וכו'. בניגוד לתקנון ולתשריט שהם מסמכים מחייבים, הנספחים ברובם המכריע מוגדרים כמסמכים מנחים. זאת אומרת – נותנים קווים מנחים לתכנון, אך ישנו שיקול דעת ואפשרות לשינוי על ידי המתכנן בהיבטים מסוימים.

נספח תנועה לתכנית ג/22207 (הרחבת היישוב כורזים)

כמו שציינתי מעלה, בתוצאות החיפוש מתוך אתר מנהל התכנון נקבל גישה לכל המסמכים הרלוונטיים (תקנון, תשריט ושאר הנספחים) ונוכל להוריד אותם ולעיין בהם לקבל כל המידע התכנוני המבוקש.

---

לסיכום:

עברנו במאמר הזה על סוגי תוכניות, איך אפשר לאתר תוכניות חלות על מגרש ספציפי בממשק של מנהל התכנון, ההבדל העקרוני בין דף מידע תכנוני לתיק מידע ואילו מסמכים יכולים להיכלל בתכנית (תקנון ותשריט מחייבים, ונספחים מנחים).

במאמר הבא ניגע יותר לעומק במערכת ה GIS ואיך אפשר לחלץ ממנה נתונים תכנוניים לגבי מגרש ספציפי בדמות דף מידע תכנוני.